За последние 20 лет рынок недвижимости перешел от типового домостроения к индивидуальным проектам.
Эксперты выяснили, как менялась квартирография (общая и жилая площади, размеры кухонь и комнат), а также — что строят девелоперы, и квартиры с какими характеристиками будут сданы в ближайшие годы в Московском регионе.
Для существующих домов анализ проводился по объявлениям, находящимся в продаже; для строящихся — через анализ реестра помещений в проектных декларациях.
● Средняя площадь квартиры в продаже снизилась на четверть за последние два десятилетия: с 72 до 55 кв. метров. Разница – в еще одну просторную комнату (17 кв. метров). Больше всех в площади сократились трехкомнатные квартиры.
● Студии на вторичном рынке нужно искать в домах последнего десятилетия. В корпусах начала нулевых студии занимают менее 2,5% предложения вторичного рынка.
● В домах начала нулевых большая часть квартир в продаже – трехкомнатные (37%), наименьшая доля приходится на «однушки» (31%). Однокомнатное жильё стало превалировать на рынке еще до кризиса 2008 года.
● В новостройках 2017-2018 годов однокомнатное жильё занимает большую часть предложения (41% на вторичном рынке).
● Доля жилой площади сократилась в новых домах незначительно. В однокомнатных квартирах в среднем к жилой площади относят 47% кв. метров. В двухкомнатных – 55% ,трехкомнатных – 59%.
● Кухня за 20 лет стала больше на 11% с начала нулевых.
● Застройщики отказались от раздельных санузлов в пользу совмещенных.
● Средняя проектируемая площадь квартир уменьшится на 6% с 2019 по 2023 гг. Больше «потеряют» в площади четырехкомнатные квартиры и студии. В «старой» Москве активнее сокращают площадь студий и «однушек».
● Высота потолков в новостройках со сдачей в 2023 году в среднем на 12 см больше, чем в новостройках 2019 года.
За 20 лет квартира стала меньше на четверть
Строительство домов во второй половине прошлого века должно было в первую очередь решить вопрос обеспеченности населения жильем. Речь шла о массовой застройке типовыми проектами с одинаковыми планировками, не отличающимися большим комфортом (маленьких кухни, проходные комнаты и прочее).
Ситуация начала меняться в начале 2000-х, с появлением свободного рынка жилья и возможностью самостоятельно выбрать и купить квартиру. На данном этапе застройщики стали ориентироваться на новых покупателей – преимущественно речь шла об обеспеченных клиентах, которые могли себе позволить большие площади. Покупатели искали альтернативу тесным «панелькам» и «хрущевкам», в результате застройщики увлеклись «гигантоманией», проектируя индивидуальные планировки с квартирами существенно большей площади в сравнении с типовым домостроением советского периода.
В домах, построенных в начале и середине 2000-х, средняя площадь квартиры в продаже по Московскому региону превысила 70 кв. метров. Коррективы внес мировой финансовый кризис 2008 года, когда девелоперы стали снова менять квартирографию – теперь снижая площадь. Однако проявилось это не сразу: в домах, введенных в эксплуатацию в 2008-2010 годов, средняя площадь жилья в продаже остается на уровне 67-69 кв. метров, что объясняется сдачей объектов, проектирование которых велось еще до кризиса, когда большие площади были еще востребованы.
В домах, построенных уже в 2011 году, средняя площадь квартир в продаже составила 65 кв. метров. В 2013 году средняя площадь опустилась ниже 60 «квадратов», а по домам, введенным в эксплуатацию в 2018 году, составила всего 54,5 кв. метров.
То есть с начала нулевых средняя квартира потеряла примерно четверть своей площади: в 2002 году показатель составлял почти 72 кв. метров, сейчас – чуть менее 55 «квадратов». А это – фактически еще одна дополнительная просторная комната в 17 кв. метров.
Снижение средней площади коснулось всех типов комнатности. К примеру, однокомнатные квартиры, построенные в начале 2000-х, занимали порядка 42 кв. метров. в современных новостройках – 39 кв. метров (-3 кв. метра, -7%). Двухкомнатные – 63 кв. метров, сейчас – 59 «квадратов» (-4 кв. метра, -6%), трехкомнатное жилье потеряло в площади больше: с 90 кв. метров до 78 кв. метров (-12 кв. метров, -13%).
Доля студий в продаже увеличилась с 2% в новостройках нулевых до 16% в современных домах
Снижение средней площади квартиры в новых домах связано не только с пересмотром планировочных решений, но и появлением новых форматов (студий) – то есть более мелкой «нарезки». В домах до 2010 года постройки найти квартиры и апартаменты площадью менее 35 кв. метров непросто – в общем объеме предложения они занимают менее 2,5%.
Начиная с 2011 года, их доля увеличивается. К примеру, в домах столичного региона, построенных в 2013 году, 6,1% квартир в продаже – до 35 «квадратов». В 2015 году – уже 9,6%. Максимальные значения отмечены в 2017-2018 годов (16% всех квартир в продаже на вторичном рынке – это жилье площадью не более 35 кв. метров). То есть клиенты, интересующиеся студиями, должны рассматривать дома последнего десятилетия – начало 2000-х было периодом «гигантомании» в квартирографии. Тогда девелоперы еще руководствовались принципом «чем больше квадратных метров, тем престижнее и ликвиднее». Массово студии стали выходить на рынок с 2015 года.
Доля просторных квартир в структуре предложения по году постройки, наоборот снижается. К примеру, в домах начала 2000-х (2000-2006 годов) в среднем 14% квартир в реализации – это жилье от 100 кв. метров. В домах 2010-2014 годы строительства доля таких просторных вариантов – уже 8%. А в новостройках после 2015 года – всего 5% от всех квартир в продаже.
В домах, построенных в начале нулевых, большая часть квартир в продаже – трехкомнатные (37%), тогда как на самые востребованные сегодня «однушки» приходится всего 28-31%. Впрочем, «рокировка» произошла еще до кризиса 2008 года – доля трехкомнатных квартир в общей структуре предложения снизилась до четверти объема (26-27%), а однокомнатных – наоборот, выросла до трети (34-36%).
В домах, построенных после кризиса 2008 года, на «трешки» в общем объеме предложения приходится примерно каждая пятая квартира, на однокомнатное жилье – порядка 40%. Самая стабильная доля в общей структуре предложения вторичного рынка, вне зависимости от года постройки дома, — у двухкомнатных квартир, доля которых также увеличилась, но незначительно (37-39% сегодня против 32-37% в начале 2000-х).
