По современной жилой застройке городов можно проследить историю развития жилищного строительства: где и что строили, какие архитектурные стили преобладали, как менялись высотные характеристики домов и площади квартир в них.
Всю существующую ныне застройку российских городов можно разделить на несколько периодов, критериями выделения которых являются важнейшие исторические события и нововведения в строительной отрасли.
● Самые просторные квартиры в домах дореволюционного периода — средняя площадь ~80 кв. метров. Это на 10% больше, чем по всей жилой застройке. Наиболее «тесные» — в «хрущевках» (48 кв. метров.)
● Средняя этажность домов до середины XX века росла медленно. Резкий прирост пришелся на 1970-е годы, когда началось строительство 9-12-этажных микрорайонов. В современных ЖК (сданных позднее 2010 года) средняя этажность составляет 17 этажей.
● По числу дореволюционных домов выделяются старые центры регионов европейской части страны и курортные южные города. Домов 1920-1930 годах больше всего там, где тогда строились рабочие поселки при заводах. В первые послевоенные годы активно застраивались крупнейшие города европейской части страны, сильно пострадавшие в годы войны. С 1950-х годах больше всего домов строится в нынешних городах-миллионниках. В настоящее время в лидерах, по-прежнему, миллионники, а также некоторые другие крупные города с высоким спросом на жилье и миграционным притоком (Тюмень и Краснодар).
Данные по числу и метражам построенных домов получены из обработки открытых данных Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, по средним площадям жилых помещений в них — из объявлений, опубликованных в Циан в 2017-2021 годах.
1. Самые просторные квартиры в домах дореволюционного периода, самые «тесные» — в «хрущевках».
Сохранившиеся к настоящему времени жилые дома дореволюционного периода составляют в среднем 1.5% от современной застройки. Они располагаются в исторических частях городов (например, в Москве — компактно внутри Садового кольца), а там, где большую роль играли железные дороги, — вдоль железнодорожных путей (в первую очередь, в городах Сибири). Сейчас это, как правило, дома с дорогими квартирами, как за счет их расположения в центре, так и за счет большой средней площади помещений. Квартиры в домах этого периода самые просторные — в среднем 80 кв. метров, причем жилая площадь достигает 50 кв. метров, площадь кухни — 11 кв. метров. Это примерно на 10% больше, чем по всей жилой застройке (см. рисунок ниже).
В дальнейшем площадные характеристики сокращались, достигнув минимума в 1960-е годах, когда главной целью было предоставить жилье как можно большему числу людей. Квартиры в этих домах на 30% меньше, чем в среднем по всей застройке (48 кв. метров), а жилая площадь меньше на 22% (36 кв. метров). Качество «хрущевок» оставляет желать лучшего, поэтому в настоящее время эти дома активно включаются в программу реновации. С 1990-х годах площадные характеристики квартир возросли по сравнению с предыдущими этапами.
Динамика среднего метража квартир в жилых домах разных периодов:
