Аналитики Циан подвели итоги третьего квартала на первичном рынке Московского региона — первый квартал с обновленной льготной ипотекой.
Обвального падения не произошло — девелоперы потеряли только пятую часть спроса, продолжив наращивать цены. В 3 кв. 2021 года кв. метра в предложении выросла на рекордные 12% — это максимум за все время действия льготной ипотеки.
● Застройщики потеряли пятую часть покупателей. Количество сделок после обновления льготной ипотеки (по итогам 3 кв. 2021 года) снизилось на 17%. В годовой динамике (относительно 3 кв. 2020 года) продажи ниже всего на 5%. Обвального снижения спроса не произошло. Самым успешным месяцем квартала стал сентябрь.
● Количество оформленных ипотек сократилось на 22%, однако кредиты пользуются спросом и без субсидии. Доля сделок в кредит — 66%, что выше допандемийного уровня.
● Рост цен ускорился в два раза с новой льготной ипотекой: по итогам 3 кв. средняя стоимость кв. метра в предложении выросла на 12%, достигнув 235,4 тысяч рублей.
● Объем предложения вырос на 15% по сравнению с 2 кварталом: на выбор покупателей доступно 73,7 тысяч квартир и апартаментов.
● Выручка девелоперов сократилась за квартал на 18% несмотря на рост цен.
В дальнейших расчетах учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра. Средние цены рассчитаны по строящимся ЖК без учета проектов из премиальных сегментов.
Исходные данные по сделкам по итогам сентября не содержали данных по некоторым ЖК ≈ 3% объема предложения.
1. Без льготной ипотеки рынок потерял пятую часть
3 кв. 2021 года – первый квартал с обновленной льготной ипотекой, которая стала неактуальна для столичного региона после сокращения лимита до 3 млн рублей. Однако обвала спроса не произошло.
Количество сделок на первичном рынке в целом по Московскому региону в 3 кв. 2021 года составило 37,5 тысяч.Это всего на 17% меньше, чем в предыдущем 2 кв. 2021 года (45,6 тысяч), когда на рынке фиксировался повышенный спрос на фоне на тот момент завершения программы льготной ипотеки. В сравнении с 1 кв. 2021 года снижение спроса – на 7%. А в годовой динамике на 5,4% (в 3 кв. 2020 года было заключено всего на 2 тысячи сделок больше, чем в 3 кв. 2021 года).
Продажи 3 кв. 2021 года оказались худшими с момента запуска программы льготного ипотечного кредитования – спрос находится на уровне 1-2 кв. 2018 и 2019 годов. То есть обвального снижения спроса после «обнуления» льготной ипотеки не произошло.
За последний квартал продажи снизились сопоставимыми темпами: как для Москвы, так и Московской области. В Москве за квартал число сделок уменьшилось на 17,9%, в Московской области (с более бюджетными новостройками) – на 16,5%. В годовой динамике продажи на первичном рынке столицы выросли 1,4%, тогда как в области – снизились на 13,5%.
Такая динамика свидетельствует о перераспределении спроса в пользу столичных новостроек. В 3 кв. 2020 года на Москву пришлось 54% сделок. В 3 кв. 2021 года – уже 58%. В пределах Москвы 3 из 4 сделок заключаются в старых границах (на Новую Москву пришлось 26% в 3 кв. 2020 года и 28% в 3 кв. 2021 года).
Самым успешным месяцем 3 кв. 2021 года стал сентябрь (завершение отпускного и начало делового сезона). В сентябре 2021 года было заключено 37% сделок квартала (13,9 тысяч). В июле – 34% (12,64 тысяч), однако в статистику данного месяца вошли сделки, совершенные в последние дни июня, регистрация по которым прошла уже в июле. Наименьшая доля сделок пришлась на август (10,95 тысяч) или 29%.
В годовой динамике июльские продажи выросли (как за счет «переходящих» июньских сделок, так и за счет эффекта «низкой базы» — июль 2020 года был первым месяцем без локдауна). В августе и сентябре в годовой динамике продажи снизились.
2. Покупатели берут кредиты и после обновления льготной ипотеки
По итогам 3 кв. 2021 года 66% сделок на первичном рынке Московского региона прошли в ипотеку. Это ниже, чем во 2 кв. 2021 года, когда по льготной ставке можно было взять до 12 млн рублей, на тот период доля кредитных сделок составляла 70%. Год назад (по итогам 3 кв. 2020 года) доля ипотечных сделок составила 68%. Таким образом, и с обновленной льготной ипотекой кредиты на покупку жилья пользуются спросом. Доля сделок в кредит выше, чем до пандемии. Начиная с мая 2020 года (старта льготной ипотеки) доля сделок в ипотеку в сегменте новостроек не опускалась в Московском регионе ниже 60%. В 2017-2019 годов ни в одном из месяцев доля ипотеки не смогла превысить 60%.
Текущие ставки, даже если не пользоваться программой льготной ипотеки, ниже, чем в 2019 году. Например, средняя ставка по выданным ипотекам в Москве в августе 2021 года составила 6,81%. В августе 2019 года – 9,17%.
Традиционно самая низкая доля ипотечных сделок – в старых границах Москвы (60%). Относительно прошлого (2 кв. 2020 года) снижение составило 5 п.п. (с 65%). В Московской области в ипотеку проходит 71% сделок – это на 3 п.п. ниже, чем в прошлом квартале (74%).
В Новой Москве заключено с привлечением ипотеки всего 63% сделок – это на 12 п.п. ниже, чем кварталом ранее (75%). Такое резкое снижение связано с особенностями регистрации сделок в проектах одного из крупнейших застройщиков ТиНАО, где есть возможность приобрести квартиру с отложенными платежами (рассрочка и прочее), что означает отсутствие регистрации залога Росреестром, хотя формально недвижимость оплачена не полностью. Если исключить сделки данного девелопера из общей статистики, выходит, что доля ипотечных сделок составила 69%, что на 6 п.п. ниже, чем в предыдущем квартале (75%).
То есть ипотека стала пользоваться меньшим спросом. Снижается как доля ипотечных сделок, так и их количество. В целом по московском региону число зарегистрированных ипотек по итогам 3 кв. 2021 года оказалось ниже на 22%, чем в предыдущем квартале. В годовой динамике (относительно 3 кв. 2020 года) число оформленных ипотек оказалось ниже на 8%.
После пересмотра программы льготной ипотеки средняя длительность обременения по ипотеке сокращается. В Новой Москве, к примеру, ипотеку стали брать сроком на 5 месяцев меньше. Однако в годовой динамике ипотека стала обременительнее – в Новой Москве кредит вырос по срокам почти на 2 года. В Московской области – 2,5 года. В старых границах Москвы – на год и три месяца. Таким образом заемщики компенсируют произошедший рост цен.
3. Цены растут быстрее в два раза после пересмотра льготной ипотеки
Несмотря на сокращение числа сделок, девелоперы продолжают наращивать стоимость. В 3 кв. 2021 года обновлен новый рекорд: Средняя стоимость «квадрата» в столичном регионе составила на первичном рынке 235,4 тысяч рублей, что на 12% выше, чем по итогам 2 кв. 2021 года (210,1 тысяч).
В годовой динамике цены кв. метра выше на треть (+32%) — по итогам 3 кв. 2020 года стоимость кв. метра составляла 177,7 тысяч рублей. За весь третий квартал 2020 года прирост составил всего 6%. То есть рост цен ускорился в два раза. Это абсолютный рекорд — в среднем ежеквартальный рост был двукратно ниже.
В Москвесредняя цена «квадрата» достигла 294,8 тысяч рублей (+11% за квартал, +33,5% за год).
Новостройки в «старой» Москве стали дороже в среднем на 7% (средняя цена «квадрата» составляет 322,6 тысяч). В Новой Москве рост сопоставим: стоимость кв. метра выросла за месяц на 8% — до 195,1 тысяч. В Московской области средняя цена кв. метра (141,7 тысяч) за квартал выросла на 12%. За год — на 32,3%.
