Аналитики Циан подвели итоги 1 полугодия 2021 года на первичном рынке столичного региона, проанализировав количество и структуру сделок, долю ипотеки, динамику цен, активность девелоперов и объем их выручки.
● Рекордов нет: количество сделок в 1 полугодии 2021 года оказалось на 11% меньше, чем полугодием ранее. В годовой динамике – рост на 46%. Снижение отмечено как в Москве (-9%), так и в Московской области (-12%).
● Рост доступности ипотеки сместил спрос в пользу более дорогих объектов: в 1 полугодии 2021 года на новостройки Москвы пришлось 58% сделок, остальные – на Московскую область. Год назад доля Москвы была на уровне 49,5%.
● За прошедший год средняя стоимость квадратного метра в Московском регионе выросла на 25%, из них на 14% — за 1 полугодие 2021 года. Средняя стоимость кв. метра в «старой» Москве впервые преодолела отметку в 300 тысяч за «квадрат».
● Девелоперы ускорили индексацию цен перед завершением программы льготного кредитования – ежемесячный прирост превысил 2% мае и июне 2021 года, тогда как в марте-апреле ежемесячный рост был менее 1%.
● Объем предложения стабилизировался и прекратил падение: на выбор покупателей – 64,3 тысяч квартир и апартаментов. На рынке не наблюдался массовый выход новых проектов «под завершение» льготного ипотечного кредитования
● В последний месяц действия программы субсидирования (с прежним лимитом в 12 млн рублей) доля ипотечных сделок в Московском регионе достигла 72%. Это максимальное значение с июня 2020 года.
● В 1 полугодии 2021 года девелоперы Московского региона заработали 883 млрд рублей (удвоив выручку за год). Относительно 2 полугодия 2020 года выручка не изменилась: за счет роста цен девелоперам удалось компенсировать снижение сделок). В тройку проектов – лидеров продаж – вошли новостройки в разных локациях: Московской области, Москве в старых границах, а также — ТиНАО.
В дальнейших расчетах учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра. Средние цены рассчитаны по строящимся ЖК без учета проектов из премиальных сегментов.
I. Количество сделок за полугодие в столичном регионе снизилось на 11%
Пролонгация программы ипотечного кредитования после 1 ноября 2020 года не позволила сохранить на первичном рынке столичного региона такие же темпы продаж, как осенью 2020 года. В 1 полугодии 2021 года зарегистрировано 84,3 тысяч ДДУ с физлицами в Московском регионе, что на 11% меньше, чем во 2 полугодии 2020 года (94,3 тысяч сделок). В годовой динамике (в сравнении с 1 полугодием 2020 года) количество сделок оказалось выше почти в полтора раза (на 46,5%). Напомним, именно в первом полугодии 2020 года рынок столкнулся с локдауном. Кроме того, большую часть времени застройщики работали без льготного кредитования, ипотека выдавалась под стандартные несубсидируемые проценты.
Более того, количество сделок в 1 полугодии 2021 года оказалось не рекордным в сравнении не только со второй половиной 2020 года, но и вторым полугодием 2018 года, когда девелоперы активно выводили в продажу проекты, чтобы реализовывать их без открытия эскроу-счетов. Текущий спрос – ниже, чем во 2 полугодии 2018 года на 2,2%.
В 1 полугодии 2021 года наибольшее число сделок по региону пришлось на апрель. В мае из-за длинных «каникул» число сделок снизилось на 20%. В июне – последний месяц льготного ипотечного кредитования на старых условиях – число ДДУ относительно мая увеличилось только на 8,6%.
Несмотря на последние дни «льготной ипотеки», на рынке не наблюдалось рекордное число желающих успеть купить квартиру. Во многом причиной стали рекордно высокие цены и политика девелоперов, желающих получить максимальную прибыль на фоне завершения программы субсидирования.
Показатели продаж последних месяцев существенно отстают от тех значений, что наблюдались осенью 2020 года. К примеру, в Москве количество сделок в июне 2021 года составило 8,1 тысяч, тогда как в октябре 2020 года (накануне завершения на тот момент льготного кредитования) – 10,1 тысяч.
Москва показывает лучшие результаты продаж в сравнении с областью. В сравнении с предыдущим полугодием в Москве количество сделок снизилось на 9%, в Московской области – на 12%.
В годовой динамике (относительно 1 полугодия 2020 года) прирост сделок в Москве составил 71%, в Подмосковье – всего 22%. Таким образом, дешевые кредиты стимулировали покупателей рассматривать более дорогие объекты в лучших локациях. В 1 полугодии 2021 года 58% сделок пришлось на Москву. Год назад сделки на первичном рынке распределялись равномерно между Москвой и областью.
II. Выжать максимум: девелоперы нарастили стоимость в последние месяцы льготной ипотеки
Отсутствию рекордов на первичном рынке во многом способствовал продолжающийся рост цен, который только усилился в мае-июне – то есть в последние недели действия льготной ипотеки на старых условиях. За год – относительно июля 2020 года – текущая средняя стоимость квадратного метра в Московском регионе выросла на 25%. Из них рост в 14% пришелся на последнее полугодие.
В Москве средняя цена «квадрата» достигла 265,3 тысяч рублей (+14% за полугодие). Относительно
июля 2020 года цены в столице выше на 28%.
Причем на новостройки в старых границах пришелся основной рост: +19% за полгода. Средняя стоимость квадратного метра впервые преодолела отметку в 300 тысяч рублей (300,4 тысяч).
В Новой Москве средняя стоимость «квадрата» выросла не так существенно: +3% за полгода – до 180,1 тысяч рублей. Такая же стоимость «квадрата» была в новостройках «старой» Москвы весной 2017 года.
В Московской области средняя цена кв. метра (126,1 тысяч рублей) за полугодие выросла на 9%, за год – на 28%.
После замедления индексации цен на первичном рынке, в июне застройщики вернулись к пересмотру цен – в Москве (включая присоединенные территории) средняя стоимость «квадрата» увеличилась за последний месяц на 2,7%, при том что в апреле-мае ежемесячное увеличение было на уровне 1,3%.
В Московской области аналогичная ситуация: средняя стоимость кв. метра на первичном рынке после стагнации в апреле снова пошла в рост в мае-июне.
