В сентябре 2021 года полугодовая стагнация арендных ставок в Москве сменилось ростом.
Эксперты Циан выяснили, в каких районах чаще других ищут съемную квартиру в столице, как меняются ставки, а также — насколько вырос спрос на жилье большей площади после нескольких недель самоизоляции.
● За полтора года рынок аренды в Москве пережил три пика спроса: май 2020 года (массовый переезд после локдауна), январь 2021 года (отмена обязательной «удаленки»), август 2021 (начало «делового сезона»).
● После полугодового падения (с марта по август 2021 года) арендная ставка впервые показывает рост в сентябре (+1,9% для однокомнатных квартир и + 1,2% для двухкомнатных). Стоимость аренды в Москве сегодня примерно сопоставима с допандемийными значениями.
● Сразу после локдауна (и жизни в ограниченном пространстве на протяжении нескольких недель) большими темпами восстанавливались ставки на двухкомнатные квартиры.
● Доля квартир под аренду в ЦАО снижается. Растет выбор в СВАО и ВАО. Конкуренция усиливается: в сравнении с «допандемийным» периодом на рынке аренды – в полтора раза больше вариантов. Аренда на востоке дорожает, в центре — дешевеет.
● Спрос смещается на квартиры большей комнатности. Самый популярный район у арендаторов – Пресненский. Арендаторы готовы переезжать и за МКАД, но не хотят отказываться от метро.
● Рост спроса на аренду не привел к массовому пересмотру ставок: для 44% «новинок» рынка прайс не поменялся. Для четверти объектов ставки выросли, в среднем – на 18%.
I. Спрос на аренду выше допандемийного, несмотря на удаленку
Рынок аренды в последние полтора года оказался в непростой ситуации. В отличие от сегмента новостроек, где были предложены меры поддержки, сегмент долгосрочной аренды был вынужден приспосабливаться к новым условиям и структуре спроса самостоятельно. Не всегда это удавалось.
Первое серьезное потрясение произошло в локдаун, когда в марте и апреле 2020 года потенциальный спрос снижался на протяжении двух месяцев. Но уже в мае был зафиксирован рекордный спрос (+40% к апрелю). Все это было связано с массовыми переездами и мониторингом рынка на фоне сокращения доходов арендаторов, которые еще в апреле могли проживать за счет внесенного ранее депозита за «последний месяц».
Далее на протяжении лета 2020 года спрос планомерно восстанавливался – до «второй волны» заболеваемости, которая снова привела к переводу сотрудников на удаленную работу и потери спроса к долгосрочной аренде: с сентября по декабрь 2020 года спрос ежемесячно снижался.
Следующий всплеск активности наблюдался в январе 2021 года, когда было отменено постановление об обязательном переводе части сотрудников столичных компаний на дистанционный режим работы: относительно декабря активность арендаторов выросла на 32%, после чего рынок перешел в стагнацию. Потенциальный спрос оставался примерно на одном уровне. Рост начал фиксироваться в июле (+13%) и августе (+31%) этого года. Количество просмотров объявлений аренды показывает максимум за последние полтора года: спрос выше, чем до пандемии.
II. После полугодового падения арендная ставка перешла к росту
Снижение спроса на аренду привело к ценовой корректировке: с весны 2021 года средняя арендная ставка в Москве планомерно снижалась или стагнировала, показывая нулевую динамику на протяжении нескольких месяцев.
Для наиболее востребованных однокомнатных квартир средняя стоимость аренды показывала положительную динамику в марте 2021 года, после чего ежемесячно фиксировалась отрицательная/нулевая динамика: к августу накопленное снижение составило 2,6%. В сентябре ставка частично отыграла полугодовое падение, увеличившись относительно августа на 1,9%: до 37,8 тысяч.
Для двухкомнатных квартир абсолютно такая же ценовая картина: после повышения цен в марте 2021 года, аренда дешевела, падение за полгода, к августу, составило 4,8%. В сентябре относительно августа впервые отмечен рост на 1,2%:арендовать среднюю квартиру можно сегодня в Москве в среднем за 51,5 тысяч рублей.
Стоимость аренды в Москве сегодня примерно сопоставима с допандемийными значениями. К примеру, относительно февраля 2020 года (до введения ограничительных мер) текущая ставка аренды по однокомнатным квартирам выше всего на 200 рублей (0,5%). Двухкомнатных – выше на 700 рублей или 1,4%.
Еще один примечательный факт: после локдауна большими темпами восстанавливались ставки на аренду именно двухкомнатных квартир, что связано со стремлением многих перебраться в более просторное жилье, тем более что сохранялась возможность работать удаленно. С мая по сентябрь 2020 года средняя ставка аренды именно двухкомнатных квартир выросла на рекордные 20,6% (с 52 до 62,7 тысяч рублей). Ставка аренды для однокомнатного жилья увеличилась за тот же период на 13,9% (с 35,2 тысяч до 40,1 тысяч).
В результате такого стремительного роста именно двухкомнатные квартиры просели в ставке значительнее в октябре на фоне второй волны заболеваемости и новых ограничительных мер (-17%), тогда как «однушки» потеряли за месяц 8,7%. Напомним, осенью 2020 года были введены требования по обязательной «удаленке» для части сотрудников, что вызвало снижение спроса на столичную аренду – как минимум, сотрудники из регионов смогли временно уехать из Москвы, вернувшись обратно в январе 2021 года после отмены обязательной удаленной работы (что вызвало нетипичный всплеск активности на рынке аренды в январе).
