Покупать в сложившейся непростой ситуации жильё либо, наоборот, в спешном порядке продавать его, подвешен в воздухе.
Что будет со «вторичкой»? Какими мы увидим цены с новостройками, проснувшись завтра? Сколько будет стоить элитная недвижимость через месяц? А через год?
После увеличения Центробанком России ставки рефинансирования до 20% у многих возникло «дежа вю». Но даже в конце 2014-го (очень непростого в экономическом отношении года) ставку поднимали только до 17%.
Центробанк идёт на одну из самых решительных мер, чтобы удержать экономическое равновесие России. Ставки по кредитам взметнулись вверх. Ставки по ипотеке пробили отметку в 20% (если не принимать во внимание программы господдержки для многодетных). И для тех, кто планировал взять жильё, это очень много. Разница в платежах увеличилась вдвое.
Убирать с сайтов программы господдержки, по которым все, включая многодетного автора статьи, успели приобрести жильё, банки не спешат. Но и одобрять ипотеку под 4% стали «со скрипом». Кредитно-финансовые организации можно понять.
На стороне банка никто не хочет нести существенные убытки. Но и на стороне потенциального заёмщика мало желающих, чтобы оформлять ипотеку с гигантским процентом. Не стоит видеть в банке «врага», который наживается на нашем горе. Банковские клерки сами не спешат оформлять сегодня ипотечные займы, потому что прекрасно понимают: ставка в 20% приведёт к массовым случаям банкротств, а цель банка – получение прибыли, а не разорение заёмщика.
Ипотека «на стопе»? И да, и нет. Стоит ли её оформлять под такой процент? И да, и нет. Да, в случае, если у вас не хватает до стоимости объекта недвижимости процентов 10-20, и квартира нужна «здесь и сейчас».
Если вы можете внести 7 млн из стоимости квартиры, которая оценена в 8 млн, а через год, когда экономическая ситуация нормализуется, планируете подать заявку на рефинансирование и снизить ипотечную ставку, то можно рискнуть.
Что сейчас происходит на стороне застройщика?
Многие девелоперы приостанавливают продажи. Есть и другие – они повышают цены. Все держат руку на пульсе. Ловят слова, взгляды, жесты, намёки политиков, от которых зависит текущая политическая и напрямую связанная с ней экономическая ситуация в стране. Следят за колебаниями курса рубля на рынке. Утром за $1 дают 133 рубля. Вечером 96,5. Днём – опять пробивается 100-рублёвая «психологическая отметка». Моделей поведения в такой ситуации у застройщика не так уж много:
1. Закрытие продаж на объекты
Разумно? По крайней мере, логика ясна. Такие девелоперы ждут «точки стабилизации» и рассуждают так: «Паника рано или поздно закончится, а конфликтная ситуация, в развитии которой не заинтересована ни одна сторона, не будет длиться вечно». В «День победы» или вскоре после него такой застройщик выставит свою квартиру по более высокой стоимости.
2. Повышение стоимости на объекты недвижимости
Логично? Вполне. Но разве произошла индексация зарплат? Возросли ли доходы населения? Нет. У нас они не привязаны к доллару. И финансовые возможности людей стали не лучше, а хуже, что, конечно же, приведёт к снижению спроса на подорожавшие объекты недвижимости. Мы с презрением смотрим на тех, кто поднял цены на свои новостройки, которые, возможно, у кого-то «уходят из-под носа»:
«Ну, и пусть повышает цены! Посмотрим, кто теперь купит у него недвижимость».
Конечно же, повышение цен в этой ситуации приведёт к снижению продаж. Но застройщик вполне может «перебиться» теми доходами, которые он получил от своей деятельности в прежние годы. А в «благополучном будущем» (если, конечно, оно наступит) продать квартиры по новым ценам.
Долго ли могут «стоять на паузе» продажи?
Месяцы или даже годы. Застройщик абсолютно никуда не спешит. Введение эскроу-счетов в России 5 лет назад выработало у него за последнюю производственную пятилетку олимпийское терпение. Согласно действующему законодательству деньги с эскроу-счёта перетекают в карман девелопера только в тот момент, когда он выдаёт ключи первому счастливому «новосёлу».
Стройка идёт? Застройщик может спокойно работать. Ему выгоднее продать позже по более высокой стоимости объект недвижимости, чем раньше (по заниженной).
Объём продаж новостроек в 2022-м упадёт. У застройщиков есть возможность «почивать на подушке безопасности», туго набитой в «спокойные годы». Снижения цен на новостройки не будет. Возможно только повышение, потому что время работает на девелоперов, а не против них.
Может, стоит обратить внимание на «вторичку»? Пусть себе строительные компании складывают свои кирпичи в новостройках. Уютная «двушка», расположенная где-нибудь в не попадающей под программу реновации пятиэтажке в Перово или Алтуфьево – это очень даже неплохо.
Что происходит на рынке вторичного жилья?
Многие продавцы, ранее выставившие квартиры на продажу, отзывают свои объявления из агентств недвижимости. Мы провели маленькое исследование и устроили «веерный обзвон» по выборке из двадцати квартир.
Продажа «вторичного» жилья тоже поставлена на паузу
Надолго ли? Типичный ответ: «До нормализации обстановки».
А когда она нормализуется – не скажет никто. История с коронавирусом и закрытыми границами, которая стала маленьким началом большого конца туристического бизнеса, учит нас, что обещанные воевавшими с вирусом эпидемиологами «Две-три недели до нормализации» легко и непринуждённо оборачиваются двумя годами.
От курса рубля относительно доллара и евро ситуация на российском рынке недвижимости зависит самым непосредственным образом.
Продавцы «вторички» в Москве не хотят остаться у разбитого корыта с набором резанной бумаги, за которую они не смогут купить не то что уютный домик на Кипре, но и трёшку в Череповце. Это значит, что продаж на «вторичке» не будет?
Пока мы можем говорить лишь о том, что прямые продажи на рынке вторичного жилья снижаются. А так называемые «альтернативные» или «безденежные»? Для начала разберёмся, что это такое?
Владелец выставляет свою недвижимость на рынок, находит лицо, однозначно заинтересованное в её приобретении, а затем начинает поиск встречной квартиры. В итоге заключаются две сделки одновременно: продавец, воспользовавшись средствами покупателя, добавляет N-ную сумму своего капитала и оказывается владельцем нового (пусть и вторичного) жилья.
Это куда более безопасный вариант, исключающий нахождение «денег на руках» даже на сутки. Потому что в сложившейся ситуации любая «денежная» сделка опасна. Не только сутки, но и несколько часов в трудно предсказуемой ситуации «с деньгами на руках» опасны.
Кто же сегодня будет продавать недвижимость напрямую?
Наблюдаемый нами экономический кризис бьёт по людям и планам наших сограждан. В минувшие годы многие, уверовав в «стабильность», взяли 1-2 ипотеки. Кто-то утратил работу в результате коронакризиса. Чью-то финансовую состоятельность «слегка подорвала» ситуация, развивающаяся на наших глазах. Многие из этих людей будут продавать жильё.
Продавать «вторичку» будут и те, кто готов по своему финансовому потенциалу улучшать свои жилищные условия, даже если им потребуется небольшое кредитное плечо, пусть и с 22-24 % годовых. Они понимают, что сумма, являющаяся 1/10 от стоимости хорошей квартиры или даже дома – пусть и «дорогие деньги», но… дальше ситуация может быть ещё хуже.
Коммерческие банки сами, по сути, являются «заёмщиками». И выдавать ипотеку ниже ставки рефинансирования, конечно же, не будут. Банк «Открытие» уже сегодня предлагает ипотеку по ставке 21,79%, а ВТБ? От 22,40%.
Что же будет с ценами на вторичную недвижимость?
Цены подрастут. Ипотеки, открываемые сегодня, имеют ограниченный срок действия (1 месяц вместо прежних 3-х), количество предложений сокращается. Вторичной недвижимости ничего не остаётся, как начать прибавлять в цене на фоне ограничения предложений.
Только цифры. И ничего кроме
Есть ли российские регионы, где уже сегодня зашкаливают цены на недвижимость? Портал 74.ru сообщил о том, что в Челябинске, где стоимость 1 м2 жилья ранее считалась достаточно доступной для заинтересованной в покупке недвижимости аудитории, произошёл рекордный за всю историю скачок цен на недвижимость. При этом рост стоимости метра квадратного наблюдается и в элитных районах города («Лесопарковый»), и там, где предлагается жильё эконом-класса («Парковый»).
