Сегодня, 1 июля 2021 года исполняется девять лет с момента присоединения к столице новых территорий.
Аналитики Циан проанализировали, как менялся рынок недвижимости Новой Москвы в последние годы, сравнив показатели с динамикой в «старой» Москве.
Новая Москва вошла в территорию столицы в 2012 году, однако основное развитие рынка недвижимости пришлось на более поздние годы, когда стали активно заселяться первые проекты комплексного освоения территории: в 2014-2015 годах.
Циан проанализировал, как менялись показатели на первичном и вторичном рынках недвижимости Новой Москвы после валютного кризиса – с 2015 года.
Новой Москве 9 лет: Девять фактов о рынке недвижимости ТиНАО
Первичный рынок
1. Новая Москва сокращает ценовой разрыв со «старой» Москвой. С валютного кризиса 2015 года средняя стоимость квадратного метра в Новой Москве увеличилась на 73%: со 101 тысяч до 175,2 тысяч рублей. В «старой» Москве – на 48%.
2. Новостройки Новой Москвы дешевле старомосковских в среднем на 40% за квадратный метр или 119 тысяч рублей. Ценовой разрыв сокращается в относительном выражении и растет в абсолютном: в 2015 году разница в стоимости «квадрата» была 49% или 97 тысяч рублей.
3. Квартиры в ТиНАО покупают все компактнее: за шесть лет площадь приобретенной квартиры снизилась на 11%.
4. С 2015 года количество стартовавших проектов в Новой Москве оказалось в 13 раз меньше, чем в старых границах. В продажу вышло порядка 7,8 млн кв. метров жилья против 28 млн «квадратов» в «старой» Москве. Каждый пятый квадратный метр «новинок» с 2015 года вышел в ТиНАО.
5. 28% квартир в активной продаже на первичном рынке – в Новой Москве. В 2015 году доля была ниже — на уровне 25%.
6. В Новой Москве сегодня доступны в продаже полмиллиона квадратных метров квартир и апартаментов общей площадью почти 100 трлн рублей.
7. Каждая третья квартира на первичном рынке куплена в ТиНАО. В Новой Москве число сделок с 2018 года снижается, в «старой» Москве – увеличивается.
Вторичный рынок
8. Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Новой Москвы увеличилась с 2015 года на 58%: сегодня показатель равен 198 тысяч рублей против 125 тысяч в середине 2015 года. Сегодня вторичные квартиры ТиНАО дешевле старомосковских всего на четверть (26%). Недвижимость НАО дорожает быстрее ТАО.
9. Объем предложения на вторичном рынке Новой Москвы – на четверть ниже, чем в 2015 году – на выбор доступно порядка 2,6 квартир, тогда как в сегменте новостроек – почти 11 тысяч вариантов.
Новостройки ТиНАО сокращают ценовой разрыв со «старой» Москвой
После валютного кризиса 2015 года и ажиотажа 2014 года, на фоне обесценивании рубля рынок столкнулся с падением спроса ввиду дорогой ипотеки и в целом – снижения доходов населения. На первичном рынке ситуация поддерживалась программой льготного ипотечного кредитования.
Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости Новой Москвы за прошедшие шесть лет увеличилась на 73%. В середине 2015 года – шесть лет назад и на тот момент уже действия льготной ипотеки, средняя стоимость квадратного метра в Новой Москве составляла 101 тысячу рублей. Через шесть лет, сегодня – уже 175,2 тысяч рублей. Для сравнения – новостройки в «старой» Москве за тот же период выросли в цене на 48%: со 198,2 тысяч рублей до 294 тысяч сегодня.
В отличие от первичного рынка «старой» Москвы, новостройки ТиНАО показывают более равномерный рост, что связано с том числе с фактором развития территории, появлением новых станций метро, строительством транспортной, коммерческой и социальной инфраструктуры (преимущественно в составе проектов комплексного освоения территории).
Например, с июня 2018 года по июнь 2019 года средняя стоимость кв. метров в Новой Москве увеличилась сразу на 18% против 4% в старых границах. Напомним, именно осенью 2018 года в ТиНАО была продлена Калининско-Солнцевская линия метро, что значительно улучшило транспортную доступность присоединенных территорий.
В «старой» Москве рекордный рост цен пришелся именно на последний год (+35%), в ТиНАО повышение было не таким выраженным (18-21%), но зато — на протяжении последних трех лет.
С ростом ликвидности недвижимости присоединенных территорий с каждым годом сокращался и ценовой разрыв в средней стоимости квадратного метра с новостройками в старых границах столицы. В 2015-2018 годах он был в диапазоне 47-49% (91-97 тысяч рублей).
В 2019 году с ростом транспортной доступности разрыв сократился до 40% (81 тысяча рублей), в июне 2020 года новостройки ТиНАО были дешевле, чем в «старой» Москве, всего на треть (34% или 73 тысячи рублей). В 2021 году разница снова увеличилась до 40% из-за большего роста цен за год именно в старых границах во многом благодаря льготной ипотеке. Для тех, кто рассматривает покупку жилья, нужно учитывать, что новостройки ТиНАО в среднем стоят за «квадрат» меньше почти на 120 тысяч рублей – выходит существенная экономия.
Средняя стоимость приобретенной в Новой Москве квартиры на первичном рынке увеличилась за шесть лет – с валютного кризиса – на 64%: с 5 млн до 8,2 млн рублей. Одновременно средняя площадь, наоборот, показала снижение на 11%: с 53,6 кв. метров в 2015 году до 47,7 кв. метров в 2021 году.
Новая Москва рассматривается преимущественно покупателями с изначально более низким бюджетом предложения, что ограничивает среднюю площадь рассматриваемого объекта в сравнении с той же «старой» Москвой и более обеспеченными клиентами, где средняя реализованная квартира на первичном рынке – на 18% больше по площади.
Девелоперы не торопятся застраивать новую Москву
Новые территории были присоединены к столице еще в 2012 году, когда территории бывших промзон еще не стали активно выводиться под жилую застройку. Джентрификация не стимулировала застройщиков к массовой переориентации на площадки Новой Москвы. В результате активность девелоперов остается на низком уровне.
С 2015 по середину 2021 года в Новой Москве стартовали продажи 37 жилых комплексов. В старых границах Москвы за тот же период вышли в продажу в 13 раз больше проектов (484 ЖК).
Количество вышедших в продажу корпусов за тот же период в Новой Москве – в 2,9 раза меньше (547 домов), чем в прежних границах столицы (1580 домов). За счет более высокой средней этажности в «старой» Москве, общая площадь нового предложения в ТиНАО с 2015 года оказалась ниже уже в 3,6 раза.
В среднем за полгода в новой Москве стартуют по 2-3 проекта. Исключением стало второе полугодие 2016 года, когда на рынок вышли сразу 6 новых проектов на присоединенных территориях. Несмотря на развитие транспортной инфраструктуры, девелоперы не торопятся развивать новые площадки и уходить вглубь присоединенных территорий — прирост объема предложения идет преимущественно за счет проектов комплексного освоения территории.
В Новой Москве сегодня доступны в продаже полмиллиона квадратных метров (540 тысяч) квартир и апартаментов общей стоимостью почти 100 трлн рублей:
